解局 | 彰泰与旭辉 黄海涛的急流

原标题:解局 | 彰泰与旭辉 黄海涛的急流 来源:观点地产新媒体

观点地产网 在2020年八月观点举办的博鳌房地产论坛上,彰泰集团董事长黄海涛表达了这样一种想法,企业发展看老板,老板看明白了,那他还得继续带领企业发展。

现在,黄海涛看明白了,所以旭辉来了。

合作

合作的方式是旭辉一贯模式。

2021年的第7个下午,彰泰集团与旭辉集团双方在广西南宁签署战略合作框架协议。

根据协议,旭辉集团与彰泰集团将按照65%:35%的股权比例共同合作成立旭辉彰泰公司。新成立的公司总部设在广西南宁,由彰泰集团董事长黄海涛出任平台公司董事长,旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔出任平台公司总裁。

旭辉晚间亦发公告显示,本次合作方包括彰泰控股(香港)有限公司(“彰泰香港”),现时拥有桂林彰泰实业集团有限公司(“平台公司”)80%的股权;桂林合创建设投资有限公司(“桂林合创”),现时拥有平台公司20%的股权;及黄海涛及汪春玲(平台公司的实际控制人)。

据旭辉介绍,合作方目前通过平台公司拥有及/或控制多间公司、合营企业及房地产项目的权益。另一方面,旭辉的全资附属公司广西旭辉企业管理有限公司(“广西旭辉”)目前亦于广西拥有多间公司及项目的权益。

旭辉及合作方拟通过平台公司及广西旭辉成立上述合营,各方将于审核、估值及尽职调查后,就将获纳入合营企业的房地产项目达成协议。

公告指出,不纳入的公司、合营企业及房地产项目的权益将由平台公司或广西旭辉出售,而各方已同意纳入的项目将由平台公司或广西旭辉收购。

于合作框架协议签订时,将予纳入平台公司的具体公司、合营企业及房地产项目的权益尚未落实。纳入广西旭辉的具体公司及项目亦尚未落实。

合作框架协议项下的条款规定,旭辉中国将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权(“潜在收购事项”);旭辉将以增资的方式与合作方就广西旭辉按65:35比例成立合营企业(“潜在出售事项”)。

简而言之,旭辉和彰泰成立旭辉彰泰公司,旭辉将其于广西的资产,彰泰将其资产装入旭辉彰泰。

合作模式在旭辉过往有参考案例。2017年10月银盛泰集团与旭辉集团股份有限公司正式签署《全面战略合作协议》,根据合作协议,银盛泰集团与旭辉集团将通过股权合作的形式,成立合作平台公司,任军先生出任平台公司的董事长。

回到此次合作,需要注意的是,广西旭辉旗下资产并不多,根据旭辉2020年中报显示,旭辉仅在广西南宁有所布局,旗下目前有两个土地储备项目,五象综保区银海大道147亩项目以及邕甯区和合路项目,规划建筑面积分别为39.27万平方米及15.83万平方米。以及1个尾盘项目美的旭辉城,剩余尚未确认可销售/余下尚未出售可出租建筑面积 (不包括停车位)1334平方米。

反观彰泰,据其官方网站显示,其目前已开发全国16城9县100多盘,开发面积近2000万平方米;销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。

事实上,此次合作可以理解为旭辉将购买彰泰65%的股权。

不过,不管是旭辉还是彰泰相关人士在接受观点地产新媒体采访时皆表示,将此次合作称为战略合作。据双方发布的消息,此次合作将保留双方在广西当地和省外区域的团队。

契机

“不发展的话,员工就没有舞台了,所以企业还是走上一条不归之路;除非你不想办企业了,那就逐渐萎缩,退出历史舞台,或者把企业卖掉。”

这是黄海涛曾言的发展道路。他坦言,“如果今天不走出去,明天走就更晚了,如果今天怀疑晚了,那明天再看今天就会更晚,所以只有往前走,这是必须的。时机是不好,那就更努力一点。别人顺风顺水游过去,那我可能逆风逆水也要拼命游。”

在2020年中旬,黄海波的想法还依然是冲刺规模,全国化发展。

黄海涛甚至提出未来一定是要进入前50名,因为资本永远青睐于规模,只有过了前50名才基本安全。尽管到了2020年,彰泰以335.2亿元的销售金额排名全国88,距离第50名还有差不多3倍的差距。

为此彰泰引入了知名的职业经理人张巧龙。张巧龙的加盟,彰泰看重的是其拥有带领蓝光走出川渝,布局全国,实现资本化的成功经验。

张巧龙上任董事长兼总裁之后,很快便提出“1+3+N”的全国化战略,即以广西为大本营,在华东、华中和粤港澳大湾区三个核心区域重点布局,同时开启了“现代化、全国化、规模化、资本化”。

而黄海涛也对张巧龙寄予了厚望。他曾表示,“我的能力已不具备带领这个企业快速发展了,因为年龄、资历、精力以及社会观念等,其实和这个时代是逐渐脱节了,应该让年富力强、有冲劲的人肩负起更大的责任。”

张巧龙的到来,使得彰泰很快开始了全国化的布局,第一站是无锡。6月23日,彰泰斥资13.9亿元竞得无锡市锡东新城70亩地块,楼面价1.7万元/平方米,溢价率43.29%,刷新锡东新城的最高楼面价纪录。

第二站是南京。7月10日,彰泰击败了20多家房企,竞得了位于南京雨花台区铁心桥街道小村的G29地块。彰泰拿地的代价是总价10.2亿元、溢价率20%。

无锡、南京之后,彰泰随后又在武汉、南昌、玉溪等成功拿地,同年彰泰还在成都、昆明、镇江、绵阳等地投资建立公司。

片区最高单价、超一倍的溢价率……彰泰每一次拿地都不可谓不高调。不过可惜的是,事情很快有了变化。

岁末,张巧龙辞任,离职日期在12月底。彰泰方面表示张巧龙将任事业合伙人兼集团执行董事。2021年初,张巧龙被传出将与刘森峰、王本龙一同创业。

或许,现在回过头来看,黄海涛此前表示要规模的想法并不难理解。众所周知,资本永远青睐于规模,规模小就意味着融资途径有限或财务成本高。

而彰泰从2019年下半年开始明显加大融资力度,但因没有上市,信托等非标融资依然是其主要渠道。但信托渠道很快被国家限制,再加上2020年下半年,对于房地产行业最重要的政策“三道红线”影响,规模较小的房企发展越发困难。

或许是上述原因,彰泰这个区域龙头企业选择与规模房企旭辉合作。

而我们也依稀可以从黄海涛过往言语中找到脉络:“发展才是解决一切的问题,不‘看多’那就要萎缩,一萎缩马上就倒退。不看多也得看多,除非不想发展了。”

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